Оренда через примус, самовільне захоплення землі, підроблені документи і бюрократичні митарства. Це не сценарій трилера, а всього лишень короткий перелік проблем, з якими зіштовхнулися селяни на порозі земельної реформи.
Центр журналістських розслідувань «Сила правди» дослідив дві історії волинян про те, як замість активу у вигляді землі вони отримали проблеми.
Навесні 2020-го Верховна рада ухвалила так званий закон про ринок землі сільськогосподарського призначення. А, власне, сам ринок запрацював з 1 липня цього року. Де-юре люди отримали право вільно розпоряджатися своїми наділами. Разом зі зростанням попиту та цін на оренду землі зріс і градус правовідносин між учасниками ринку.
Оренда через примус: на Локачинщині люди не можуть забрати свої паї в орендаря
Восени 2021 року у селі Конюхи на Локачинщині виник конфлікт між власниками паїв і орендарем. Люди заявили про рейдерське захоплення місцевим фермером їхньої землі разом із дозрілим врожаєм сої.
«Ми довірились йому на слово. То були бабині паї. Але ми їх не обробляли, тож дали користуватися Федорові Торчинюку. Він – наш сусід і кум», – розповідає мешканець Конюхів Ігор Туруцький.
«Ніби було все нормально. Тут ми вирішили забрати ту землю, – продовжує наш співрозмовник. – Прийшли до нього і кажемо, що хочемо забрати. Баба має онуків, хоче поділити, і будемо обробляти. Він це проігнорував. Каже: «Приходьте до мене через 10 років». То було весною. І ото в нас почалося весілля. У нього появилися договори нібито за підписом баби нашої. Ми подали на суд і засіяли сою. Я її кропив, обробляв. До нас час від часу викликали поліцію, у нас брали пояснення. І коли прийшов час збирати, то я приїхав молотити, і він приїхав з двома бусами людей в бронежилетах, з тітушками. Він показав якусь ухвалу суду. Суд забороняв нам перешкоджати. Нас відтіснили і він зібрав наш врожай. Збитки шалені – понад 600 тисяч гривень.
Договори ми побачили аж у суді. Вони зареєстровані. Бабі 80 років, вона нікуди не їздила. Як їх зареєстрували?
Ми звернулися в поліцію і все там якось так мляво. Спершу справу закрили. Ми повторно звернулися в Головне управління у Луцьку. Нам сказали, якщо прийде з області, то вони в Володимирі не зможуть так просто зам’яти. А він ходить і сміється з нас»
Федір Торчинюк – це місцевий бізнесмен, очільник фермерського господарства «Надбання», перевізник і депутат Локачинської селищної ради від Аграрної партії України, член земельної комісії.
Нині 80-річна Галина Савчук (власниця паїв) судиться з Фермерським господарством «Надбання». Жінка намагається довести, що її підписи в договорах оренди підробили, а самі угоди розірвати. Добровільно Федір Торчинюк цього робити не збирається. Каже, люди самі дров наламали і не хочуть домовлятися.
– Договори заключені в 2019 році. Все як полагається, повірте мені. Все добре. По закону. Земля мною була переорана, міндобрива внесені. Вони весною прийшли і кажуть, будемо забирати. Я їм казав, як ви хочете, щоб без конфлікту, я посію, а восени ви заберете землю. Вони сказали ні і самовільно посіяли сою. Я їм казав не лізти туди, а вони хоть би шо. Я ж не буду лягати перед їхнім трактором, чи там битися. Ну, ні, то буде через суд. Я діждався рішення суду. Змолотив та й все, – розповідає Федір Торчинюк.
– Та все ж вони є власниками тієї землі. Ви не вважаєте, що вони мають право розірвати договір за бажанням? – цікавимось.
– Якщо договір чинний, то які вони власники? Ви там законодавство читаєте, чи ні? Договори укладені і вони будуть дійсні ще 8 років. Коли договір закінчується, власник або далі продовжує договір, або забирає. Нащо нам Конституція, права, якісь закони?! Тож є якась відповідальність. Для чого укладають договори? Щоб собі спокійно планувати, що ти можеш робити тих 5, чи 6, чи 7 років. Я йому сказав нормально. Я б осінню їм би віддав спокійно. Ну, просто люди вперлися. Вони просто на готове удобрене поле зайшли. Ви собі можете таке уявити, що ви підготували поле, скультивували все, а тут хтось прийшов і посіяв наглим способом? Поліція їх попереджала, щоб не робили цього. Я все по закону України зробив. Я просився як людина, дайте мені добути той рік.
– Як ви бачите вирішення цього конфлікту?
– Є закон. Будемо працювати по закону. Вони не йдуть на переговори. Нічого не хочуть вирішувати. То що я буду? Поки вони не будуть йти на якісь уступки, як підуть, то будемо про щось говорити. Вони всі звикли все життя тут брати горлом. Але тут не получилося.
Історія про начебто підробку договорів оренди в Конюхах не виняткова. З Єдиного реєстру судових рішень довідуємося, що подібні позови надходять і з інших куточків Волині.
«Проблем дійсно дуже багато по всій Україні. Спорів щодо орендованої землі – безліч», – розповідає директор Центру земельного права «OPEN Knowledge» Віктор Кобилянський.
«Найчастіше йдеться про те, що власник хоче достроково розірвати договір оренди. Але доволі поширені ситуації, коли орендарі вдаються до хитрощів, в тому числі й шляхом підробки підписів. Адже для реєстрації права оренди ні нотаріальне засвідчення підпису, ні присутність самого орендодавця не потрібні. Втім, на мою думку, частіше виникають проблеми через низький рівень правової культури. Люди часто підписують документи, не читаючи чи не розуміючи прочитаного. Це дозволяє орендарям зловживати їхньою довірою. Особливо, коли людині приносять гроші та пропонують одразу розписатися», – каже Віктор Кобилянський.
Паї – для бізнесу, а людям – закон
Земельні частки (паї) це такі наділи, право на які отримали учасники колективних господарств після їх розпаду. У 90-х роках минулого століття людям видали сертифікати. Після цього вони повинні були отримати добро від сільради на розробку проєктної документації, виготовити її, затвердити і зареєструвати право власності на свій шматок. Однак не всі поспішали з цим. Дехто досі не пройшов цю процедуру до кінця. Сертифікати померлих власників перейшли у спадок нащадкам. Часто і вони не знають, що з цим робити. Паї, на які досі не оформлено право власності, називають невитребуваними.
В рамках земельної реформи держава встановила час пік для володільців сертифікатів на земельну частку (пай). Вони повинні зареєструвати право власності до 1 січня 2025 року. Той, хто цього не зробить, може залишитися ні з чим. Такі паї будуть вважатися відмовними і перейдуть у комунальну власність. Першочергове право викупу землі отримають орендарі, які на ній працюють.
За інформацією управління агропромислового розвитку Волинської облдержадміністрації, до 2021 року майже 30 тисяч гектарів невитребуваних земельних паїв передано райдержадміністраціями і сільськими радами в оренду. І кількість таких земель зростає швидше, ніж зареєстрованих згідно закону «людських» паїв.
Нещодавно на сесії Рожищенської міської ради депутати підтримали проєкт рішення про надання дозволу на розроблення технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок на паї за кошти орендарів. Йдеться про понад 100 гектарів за межами села Луків.
«Сила правди» запитала старосту села Ларису Забожчук про те, чому така велика площа землі досі в статусі невитребуваних паїв.
«Це небагато! Розпаювання відбулося в 90-х роках. 878 пайовиків було. То небагато 100 гектарів. Вони мали по 2,56 га землі. До 700 людей вже оформили. А це лишилися померлих паї. Наприклад, я своєї баби пай не оформила, хоч вже працюю 20 років. От не прийшлося. Не хотілося мені. То грошей немає, то часу. А сьогодні вже пішли ринкові відносини, тепер вже люди заворушилися, бо можна продати ту землю, в оренду здати і гроші отримати», – каже посадовиця.
Загалом на території тільки Рожищенської громади станом на жовтень 2021 року налічувалася 1 тисяча 917 невитребуваних паїв загальною площею 2 тисячі 300 гектарів. З них понад 2 тисячі 65 гектарів – в оренді. За рахунок оренди бюджет Рожищенської територіальної громади поповнився на 1,22 мільйона гривень в рік.
Сьогодні громади мають певну вигоду від здачі в оренду невитребуваних паїв. За таких обставин постає питання: чи цікаво посадовцям органів місцевого самоврядування доносити людям інформацію про те, аби ті поспішали оформити право власності на землю?
Батьки Олександра Гаврука з Рожища все життя трудились у колгоспі «Дружба». Після їхньої смерті чоловік успадкував сертифікати на 4 земельні паї. Загалом це понад 4,5 гектара поблизу села Сокіл. Оформляти право власності на землю Олександр Гаврук почав не відразу, а лише тоді, коли дізнався, що у 2025 може залишитись біля розбитого корита.
На початку 2020 року чоловік звернувся в Сокільську сільську раду за дозволом на виготовлення проєктів землеустрою. Депутати дали добро. Далі Волинський науково-дослідний інститут землеустрою виготовив технічну документацію. У січні 2021-го Гаврук заніс проєкти в Рожищенську міську раду, до якої в рамках адмінреформи приєднали село Сокіл. І тут почалося…
«У технічній документації є викопіювання, де знаходиться той пай. Дали витяг в земельних ресурсах. Ділянкам присвоєно кадастрові номери. 18 січня цього року я здав технічну документацію в Рожищенську міськраду і ще до цього часу не можу дочекатися поки вони її затвердять. Є два фермери, які ці паї колишнього колгоспу, а їх більше 100, обробляють. І ми, люди, не можемо з ними заключити договір, бо не маємо необхідних документів на землю. Ми стали заручниками ситуації. Я буду писати заяву в ДБР. Хай займаються нашою міською радою. Я порахував, що за цей рік за ці паї я міг отримати до 37 тисяч гривень орендної плати», – обурюється Олександр Гаврук.
«Мій дід працював в колгоспі комбайнером. Після смерті право перейшло до батька. Нині він пенсіонер. Чув там якийсь орендар є. Кабан прізвище. Я пішов, думаю, хай би батькові якась копійка йшла за ті паї. А тут заперлися і не хочуть. Данилюк Олег (Начальник відділу земельних відносин Рожищенської міської ради – авт.) став на принцип. Другий рік як документи зроблені. Я три рази був у міськраді, відсилають як пацана», – продовжує брат Олександра Гаврука Юрій Гаврук.
У Рожищенській міській раді підтвердили, що технічна документація Гавруків по сокільських паях на сесію жодного разу не виносилась. На комісії депутати вирішили «відкласти».
Брати Гавруки кажуть, їхні індивідуальні проєкти землеустрою не затверджують, бо, за словами посадовців, немає проєкту на весь масив колгоспних земель. Разом з тим, згідно з інформацією з Кадастрової карти України, принаймні, трьом пайовикам, наділи яких знаходяться поруч з ділянками Олександра Гаврука біля урочища Кудрин, у 2021 році Рожищенська міська рада таки зареєструвала право власності: Тамарі Степанівні та Миколі Євгеновичу Голюкам – у травні, Філюк Ользі Миронівні – у серпні.
Кілька місяців поспіль Рожищенська міська рада і Волинська філія Державного підприємства «Рівненський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» нібито ведуть переговори про виготовлення проєкту, проте ніяк не можуть домовитися.
«Схема нібито є, вони десь привозили, показували, але вона не затверджена, – пояснює головний спеціаліст відділу земельних відносин Микола Вербицький. – Тобто першопочатково робляться такі документи: є загальна схема паювання і тоді затверджується. Вона мала бути погоджена, затверджена і знаходиться у Сокільській сільській раді. При реформі вона б передавалася б до нас. А її в нас нема»
«Йдеться не про схему, а про цілий проєкт, – каже начальник відділу земельних відносин Рожищенської міської ради Олег Данилюк. – Гроші ми передбачили у бюджеті. 50 тисяч. Був підготовлений проєкт договору, який був нам надісланий інститутом. У цьому проєкті стояла вимога, що це не буде розробка проєкту організації земельних часток-паїв, а це буде якийсь комплекс робіт по паюванню. Також вони наполягали, що не нададуть нам цю інформацію в електронному вигляді. Тобто при бажанні навіть як цей проєкт буде розроблений, ми не зможемо перевірити земельні ділянки, які будуть пізніше надаватися, на відповідність цій схемі. Можуть бути накладки. На той договір, який вони надіслали нам, ми надіслали свій договір. На наш вони теж не погодились. Вже в кінцевому результаті ми пішли на якісь компроміси один одному і вже дійшли якоїсь згоди. Ми могли звернутися в якусь іншу проєктну організацію, але по коштах це була б набагато більша сума, оскільки в них є певні напрацювання по розпаюванню того колгоспу, яке вони робили для сільської ради»
В інституті землеустрою кажуть, що Рожищенська міська рада – єдиний орган місцевого самоврядування, з яким виникла така ситуація.
«Всі ці роботи по паюванню – це довготривалий і затратний процес. Він займає десь до півроку. Адже потрібно поділити землі так, щоб вартість ділянок була однаковою. У 2000-х роках була така інвестиційна програма. В нас замовили цю схему і ми її зробили. На основі цих даних ми і виготовляємо технічні документації пайовикам. Але тоді держава не проплатила за Сокільську сільську раду кошти. Не було перерахунку. Схема зроблена, але через те, що кошти не перерахували, нікому нічого не віддали. Деякі сільські ради складалися. Наприклад, коштувала вона на той час 20 тисяч, а там тисяча пайовиків. Це 10 гривень образно з людини. Їм зробили і скинули. Я міській раді казала, хай орендарі заплатять. Не потрібно кошти з бюджету. Але вони теж цього не хочуть. А свою роботу віддавати за безцінь я не збираюся.
Це є інтелектуальною власністю. І в договорі ми прописуємо, що тільки з нашого дозволу вони (Рожищенська міська рада, – авт.) мають право передавати інформацію третім особам. Не громадянам, а іншим проєктантам. А вони на це не погоджуються. Хочуть, щоб ми їм дали схему, а далі інші проєктанти по цій схемі робили. Особисто я не згідна з таким. Крім того, вони хочуть, щоб в суму оплати за проєкт ми провели інвентаризацію. Але це вже зовсім інший комплекс робіт, який коштує значно дорожче». – пояснює провідна інженерка Волинської філії ДП «Рівненський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» Тетяна Форманюк.
«Мені ж не треба загальний проєкт, а лише по своїй ділянці – зауважує Юрій Гаврук. – Той проєкт на масив давно є в інституту. За нього просто треба заплатити. Я ж донедавна працював в райдержадміністрації, всіх знаю. Обдзвонив 10 колишніх сільських голів, вони мені кажуть, що вже давно ці питання кожен орган місцевого самоврядування вирішив. Десь за документацію заплатив орендар, десь сільська рада, десь люди. Тут не так. То їм неправильний договір, якісь пункти треба поміняти. Скрізь договори підходять і тільки Рожищу не підходять. Сміх та й годі»
Поки Гавруки оббивають пороги владних кабінетів через свою по праву землю, на ній господарюють інші. І посадовцям про це відомо. Сокільські паї обробляє приватне підприємство «Захід-Агро». Директор фірми Василь Кабан каже, що в нього договір оренди на весь масив на 15 років.
«Сила правди» запитала у підприємця, як йому вдалося взяти в користування землі, на які, за словами посадовців міськради, немає належної документації.
– Раніше не робили технічну документацію на невитребувані паї. Просто малювали карту цих земель, погоджували межі з сільськими радами і передавалося в оренду. Договір ми укладали з райдержадміністрацією, ще як головою була Інна Гайворонська. Ми договір укладали на двісті з чимось гектарів. За цей час вже половину паїв люди витребували. Договір ми скоригувати не можемо, бо він на весь масив і ціну так само. І виходить ми платимо людям і платимо в бюджет. Це людям ми платимо раз у рік, а там – кожен місяць. Число в число гроші нараховуються. Трохи затягнули і вже з податкової дзвонять. Це просто катастрофа. Це основна стаття доходу була для села. Вони там і ремонти в школі поробили і твердопаливні котли поставили, – розповідає Василь Кабан.
– Якщо не секрет, то скільки ви платите власникам за пай?
– Цього року платили приблизно 4,5 тисячі за ріллю. Ми рівняємось під ті розцінки, які там є в тому районі.
Поки цей матеріал готувався до публікації, Рожищенська міська рада і Волинська філія ДП «Рівненський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» нарешті знайшли точки дотику і 8 грудня підписали угоду. Проєкт на масив земель колишнього колгоспу «Дружба» обіцяють виготовити і передати громаді до кінця 2021-го. Інакше в новорічну ніч договір втратить чинність.
Попри те, що питання нібито зрушило з мертвої точки і в братів Гавруків зажевріла надія, що їхні бюрократичні митарства нарешті припиняться, 2022-й вони зустрічатимуть так само як і 2021-й: лише з технічною документацією на руках.
Земля стає товаром, ціна на який зростає. Відтак боротьба за цей ресурс стає все запеклішою. В хід ідуть різні прийоми і часто зовсім нечесні. Тож власникам землі варто нарощувати броню і вивчати законодавство, щоб не потратипи до числа тих, кого система і великий бізнес пошили в дурні.
